In assenza di diversa disposizione del regolamento, la pretesa del singolo condomino di utilizzare l’angusto cortile comune per posteggiare la propria autovettura si pone in contrasto con l’art. 1102 c.c., in quanto non solo impedirebbe l’uso paritario da parte degli altri condomini, ma renderebbe oltremodo difficoltosa l’utilizzazione dei garage di loro esclusiva proprietà, così modificando la destinazione del cortile.

Così si è espressa la Corte di Cassazione con la sentenza n. 27043 depositata il 27.12.2016. La Corte ha confermato la decisione dei giudici d’appello, che avevano dichiarato illegittimo l’utilizzo a parcheggio del cortile interno del fabbricato per violazione dell’art. 1102 c.c.

Per gli Ermellini, una volta accertata l’assenza o (come nel caso di specie) la non valida approvazione di norme del regolamento che disciplinano l’uso del cortile, è corretto negare il diritto del singolo proprietario a parcheggiare l’auto nel cortile condominiale se ciò, in relazione al caso concreto, si pone in contrasto con i criteri stabiliti dall’art. 1102 c.c. in tema di uso della cosa comune.

La possibilità di utilizzo del cortile vanno valutate caso per caso, orientandosi con i principi sanciti dall’art. 1102 c.c. L’obiettivo è quello di garantire il pari uso del bene a tutti i comproprietari senza che ciò possa comportare abusi o la sostanziale esclusione di taluni nel godimento dello stesso.

Se le dimensioni del cortile sono ridotte in relazione al numero dei condomini, è impossibile garantirne l’utilizzo a parcheggio da parte di tutti. Peraltro, sottolinea la Corte, “il criterio dell’uso promiscuo della cosa comune, desumibile dall’art. 1102 c.c., richiede che ciascun partecipante abbia il diritto di utilizzare la cosa comune come può (nel caso passandovi o stazionandovi a piedi o con l’ausilio di mezzi diversi e meno ingombranti di un’automobile) e non in qualunque modo voglia, atteso il duplice limite derivante dal rispetto della destinazione della cosa e della pari facoltà di godimento degli altri comunisti”

Nel caso di specie, il Tribunale di Verona, dichiarata non validamente approvato il regolamento condominiale approvato dall’assemblea del condominio, e respinte le altre domande avanzate dall’attore, aveva accolto la domanda riconvenzionale del convenuto dichiarando illegittimo, per violazione dell’art. 1102 c.c., l’utilizzo a parcheggio del cortile interno del condominio.

La Corte d’appello aveva confermato la sentenza di primo grado. In considerazione delle ristrette dimensioni del cortile, la pretesa dell’attore di utilizzarlo per parcheggiare la propria auto impediva l’uso paritario del bene da parte degli altri condomini. A questo punto, l’attore aveva proposto ricorso in cassazione, contestando, tra l’altro, la violazione dell’art. 1102 c.c. A suo dire, la Corte d’appello avrebbe erroneamente assimilato l’uso paritario, previsto dalla norma, ad uso identico.

La Cassazione ha però condiviso il ragionamento dei giudici del merito.

La nozione di pari uso della cosa comune, agli effetti dell’art. 1102 c.c., non va intesa nei termini di assoluta identità dell’utilizzazione del bene da parte di ciascun comproprietario, in quanto l’identità nel tempo e nello spazio di tale uso comporterebbe un sostanziale divieto per ogni partecipante di servirsi del bene a proprio esclusivo o particolare vantaggio, pure laddove non risulti alterato il rapporto di equilibrio tra i condomini nel godimento dell’oggetto della comunione (Cass. civ. n. 7466/2015).

Tuttavia – sottolinea la suprema Corte – nel caso di specie, le ridotte dimensioni del cortile impedirebbero di garantire a tutti il pari uso dello stesso per parcheggiare l’auto. Inoltre, il parcheggio delle auto pregiudicherebbe anche il godimento della proprietà esclusiva, rendendo difficoltosa l’utilizzazione dei garage dei singoli appartamenti.

Vanno dunque valutate altre possibili soluzioni, quali, ad esempio, un meccanismo di turnazione dell’area di parcheggio, oppure la possibilità di accesso o stazionamento con mezzi meno ingombranti delle auto o, ancora, un accordo tra tutti i condomini diretto a vietare il parcheggio nel cortile e consentire solo il transito o la sosta temporanea dei mezzi di trasporto.

(da Condominio 24 – Il Sole 24ore”, di Angelo Pesce)