MASSIMO NARCISI Amministrazione e gestione immobili

Quando a sporcare le scale è il singolo condomino…

admin — Sun, 18 Nov 2018 09:58:09 +0000

Vi proponiamo l’interessante l’articolo di Anna Nicola, pubblicato qualche giorno fa sul “Quotidiano del Sole 24Ore-Condominio”. In particolare, viene posta l’attenzione su una questione piuttosto comune nei nostri Condomini legata alla pulizia delle scale quando sia stato un singolo condomino a sporcarle. Immaginate, per esempio, quando vengono fatti dei lavori di ristrutturazione in un appartamento e le scale diventano un “campo di battaglia”…

A chi spetta la pulizia straordinaria? Pagano tutti o è possibile addebitare il costo a chi ha causato il disagio?

Date un’occhiata a questo articolo per chiarirvi le idee.

Buona lettura!

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Termine di impugnazione dal deposito dell’avviso delle Poste

admin — Thu, 11 Oct 2018 09:53:56 +0000

Si torna a parlare di “presunzione di conoscenza” per la definizione del termine per impugnare la delibera approvata in assemblea dal condomino assente. La Corte di Cassazione con ordinanza n. 24399 del 4 ottobre scorso ha infatti ribadito che tale termine “scatta dal rilascio dell’avviso di giacenza del plico contenente il verbale e non dal giorno in cui il condomino assente andrà a ritirarlo”.

Lo precisa bene Selene Pascasi col suo articolo di oggi su “Il Quotidiano del Condominio”.

Buona lettura!

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Privacy in condominio e telecamere

admin — Tue, 09 Oct 2018 10:17:37 +0000

Vi riportiamo un interessante articolo di Marisa Marraffino pubblicato sul “Quotidiano del Condominio” de Il Sole24Ore che prende in esame il delicato tema della privacy in Condominio quando sono presenti telecamere installate dal singolo condomino.

Bene, alla luce di una recente sentenza (Tribunale di Napoli, n. 4446 del 08/05/2018), le riprese su parti comuni, ad opera di un condomino, potranno essere effettuate soltanto col consenso di tutti gli altri. A meno che non vi siano “seri motivi di sicurezza”…

Buona lettura!

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Danni causati dai frontalini: un’interessante riflessione dell’Avv. Orefice su Condominioweb.com

admin — Wed, 03 Oct 2018 09:01:24 +0000

Vi proponiamo un interessante articolo pubblicato proprio questa mattina su “Condominioweb.com” in cui l’Avv. Michele Orefice del Foro di Catanzaro si pone (e ci pone!) una domanda importante:
“siamo certi che l’amministratore, per evitare di incorrere in responsabilità, debba mettere in sicurezza i frontalini dei balconi ammalorati, anche se privi di valore artistico?”

Clicca per leggere l’articolo.

Il cane abbaia e disturba il condominio? Responsabile è chi abita nell’appartamento

admin — Fri, 31 Aug 2018 15:02:24 +0000

di Selene Pascasi
Se l’abbaiare notturno disturba il riposo di tutto il quartiere, la condanna scatta a carico dei titolari dell’appartamento da cui provengono i latrati, a prescindere dal fatto che siano, o meno, i proprietari dei cani. Lo afferma la Corte di Cassazione, con sentenza n. 38901 depositata lo scorso 24 agosto (relatore Stefano Corbetta) . A muovere il caso, soventemente al centro di contrasti condominiali, sono le accuse mosse nei confronti dei titolari della villetta in cui erano detenuti due pets a dir poco fastidiosi: gli animali, abbaiando senza sosta e nottetempo, erano soliti “rovinare” il riposo del vicinato. Di qui, la condanna a trecento euro di ammenda ciascuno, emessa dal Tribunale di Lucca per «disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone», contravvenzione prevista e punita dall’articolo 659 del Codice penale. Prevedibile, il ricorso per Cassazione. Intanto, ad avviso degli imputati, mancava una prova certa degli eventi, non affatto rinvenibile negli esposti presentati, plurimi sì, ma non confortati dall’esame dei denuncianti. E l’esser titolari dell’alloggio non poteva elevarsi a causa sufficiente per motivare una condanna che, semmai, andava rivolta nei confronti dei legittimi proprietari degli animali, risultanti dall’anagrafe canina. I latrati, poi, non potevano dirsi emissioni sonore idonee «a disturbare un elevato numero di persone, avendo invece raggiunto una cerchia limitata di soggetti» (tre testimoni). Ricorso bocciato. Va premesso, chiariscono gli ermellini, che la verifica del superamento della soglia della normale tollerabilità non deve essere necessariamente effettuato mediante perizia o consulenza tecnica, ben potendo il giudice fondare il proprio convincimento in ordine alla sussistenza di un fenomeno in grado di arrecare «oggettivamente disturbo della pubblica quiete su elementi probatori di diversa natura». Tra questi, possono annoverarsi anche le dichiarazioni di coloro che siano in grado di riferire le caratteristiche e gli effetti dei rumori percepiti, occorrendo «nondimeno accertare la diffusa capacità offensiva del rumore» in relazione alla fattispecie. Ebbene, nella vicenda, la prova del superamento della soglia della normale tollerabilità delle fonti sonore era stata correttamente desunta sia dal narrato di alcuni vicini, che dai riscontri posti in essere dall’agente di polizia municipale che aveva effettuato il sopralluogo. Questi, peraltro, nel constatare che in casa non c’era nessuno, aveva notato un cartello con una scritta di protesta di una donna contro il seccante latrare dei cani. Fondata, quindi, la condanna inferta dal giudice toscano, considerato che – scrive la Cassazione – il «dovere d’impedimento di strepiti di animali deriva dal mero possesso degli animali medesimi, a prescindere dal formale titolo di proprietà, essendo l’obbligo di impedimento collegato all’effettiva signoria sugli animali, i cui strepiti non sono impediti». Respinta, altresì la censura inerente l’effettivo disturbo della quiete pubblica. La contravvenzione, marcano i giudici di legittimità, sussiste ogni volta che i rumori molesti abbiano una tale diffusività che l’evento disturbante sia tale da essere risentito dalla collettività, nozione inclusiva di chi si trovi nell’ambiente e di chi viva in zone limitrofe alla provenienza del disturbo. L’analisi dell’entità del fenomeno rumoroso, d’altronde, va effettuato in relazione alla sensibilità media del gruppo sociale in cui si verifica. Di conseguenza, bilanciata la diffusività dei rumori, percepibili dal di fuori dello stabile di provenienza e l’orario notturno, era palesemente venuto in essere quel disturbo al riposo di un numero indeterminato di persone puntualmente sanzionato dal codice penale. Tuttavia – se abbaiare è ormai riconosciuto come un “diritto del cane” dal Tribunale di Lanciano, giudice Giancarlo De Filippis, con una sentenza pilota del 2012 e la Cassazione 45967/2017 detta un decalogo sui confini di responsabilità del suo “padrone” – sfuggirà alla condanna il proprietario dell’animale che abbia disturbato solo i vicini e non l’intera zona o palazzo (Cassazione 16677/2018). Pene aspre, invece, per colui che, dotandolo di un collare antiabbaio tale da infliggergli una scossa elettrica ad ogni abbaio, perpetri il reato di cui all’articolo 727 del Codice penale («abbandono di animali») per aver detenuto le bestiole «in condizioni incompatibili con la loro natura, e produttive di gravi sofferenze» (Cassazione 3290/2018). Ma attenzione, anche a non lasciare gli amici a quattro zampe da soli in giardino senza cure né compagnia o in casa per le vacanze perché, seppur “attrezzati” di ciotole d’acqua e cibo a sufficienza, si tratterà sempre di abbandono (Cassazione 29894/2018).
(Da il “Quotidiano de Il Sole 24Ore – Condominio”)

Si può cambiare a maggioranza la tabella di ripartizione spese del riscaldamento

admin — Fri, 31 Aug 2018 15:00:47 +0000

di Valeria Sibilio
Al pari di ogni comunità, anche quella condominiale riserva problematiche legate alla convivenza ravvicinata e, soprattutto, alla condivisione e ripartizione delle spese comuni. Come ha dimostrato l’ordinanza 19838 del 2018, nella quale la Cassazione ha trattato il ricorso della proprietaria di un immobile condominiale avverso la sentenza della Corte d’Appello che aveva ribaltato quella di primo grado, risultata a suo favore.
Il caso era stato originato da un atto notificato dalla suddetta proprietaria, nella quale citava a comparire, dinanzi al tribunale di primo grado il condominio dell’edificio, deducendo che, con delibera del 3.6.2009, l’assemblea aveva approvato il bilancio consuntivo di gestione relativo al periodo 1.4.2008 – 31.3.2009 avendo ripartito le spese anche con riferimento a quelle di riscaldamento. Tali spese le erano state imputate in ragione di 60,60 millesimi in violazione delle tabelle convenzionali allegate al proprio atto d’acquisto, datato 3.11.2003, che di contro, ai fini della ripartizione delle spese di riscaldamento, le attribuivano 24,00 millesimi.
Le tabelle del riscaldamento erano state modificate dall’assemblea condominiale con una delibera del 20.9.1985 reputata, dalla ricorrente, illegittima in quanto assunta a maggioranza e non all’unanimità. L’attrice chiedeva l’annullamento della delibera assembleare in data 3.6.2009 e la condanna del condominio alla restituzione delle somme versate indebitamente. Il condominio, non costituitosi, veniva dichiarato contumace.
Con sentenza n. 10054/2011 il Tribunale dichiarava l’invalidità della delibera del 3.6.2009 e condannava il condominio a restituire all’attrice le somme indebitamente percepite. Nell’appello interposto dal condominio, la Corte di Secondo Grado, con sentenza n. 2899 dei 16.6/24.7.2014, accoglieva il gravame e rigettava le domande tutte esperite in prime cure dall’appellata. La Corte evidenziava che quest’ultima aveva domandato l’annullamento unicamente della delibera del 3.6.2009 e viceversa il tribunale in violazione dell’art. 112 cod. proc. civ. aveva “incidentalmente statuito anche sulla delibera del 20.09.1985 dichiarandola nulla”. Evidenziava comunque che la delibera del 20.9.1985 era da reputarsi valida e che, d’altro canto, era fondato il fatto che, tra le parti in lite, era intervenuta sentenza, passata in giudicato, con cui era stata rigettata l’impugnazione esperita per le stesse ragioni dall’attrice contro la delibera assembleare del 27.5.2005.
Contro questa sentenza, la proprietaria dell’immobile proponeva ricorso per Cassazione sulla scorta di due motivi, ai quali il Condominio si opponeva con controricorso.
Nel primo motivo, la ricorrente deduceva che il condominio, contumace in primo grado, aveva irritualmente prodotto, in grado d’appello, la sentenza n. 3891/2009 del tribunale, inducendo la corte di merito a ravvisare una preclusione da pregresso giudicato intervenuto tra le parti in lite. Deduceva, comunque, che la vertenza definita con la sentenza n. 3891/2009 fosse ben diversa dalla presente controversia e che la corte territoriale avrebbe dovuto disattendere l’orientamento secondo cui la natura obbligatoria, non incidente sul diritto di proprietà, della delibera di revisione della tabella di ripartizione delle spese la rende in ogni caso opponibile al terzo acquirente. Nel secondo motivo, deduceva che la sentenza di primo grado non era inficiata da ultrapetizione, in quanto la declaratoria di nullità della delibera del 20.9.1985 aveva rappresentato unicamente la premessa logica della pronuncia assunta dal tribunale con la sentenza n. 10054/2011. Deduceva, inoltre, che la pronuncia incidentale di nullità non aveva alcuna idoneità a costituire giudicato e che tale nullità può essere rilevata dal giudice anche d’ufficio.
La Cassazione ha esaminato contestualmente i motivi di ricorso, in quanto strettamente connessi, giudicandoli entrambi destituiti di fondamento.
Gli ermellini hanno condiviso, per un verso, il postulato tratto dalla corte d’appello, riguardante la natura obbligatoria della tabella di ripartizione delle spese e della delibera che ne aveva importato modifica, in quanto non incidenti sul diritto di proprietà dei singoli condomini e dell’attrice – quindi a lei opponibili – quantunque ella stessa, ricorrente in questa sede, abbia acquistato il proprio immobile successivamente al 20.9.1985.
Per altro verso, hanno respinto la sollecitazione della ricorrente a disattendere l’indirizzo ricostruttivo esplicitato dalla Corte. Quest’ultima ha opinato per la validità della delibera dell’assemblea condominiale del 20.9.1985, pur ammettendo che il deliberato assembleare che la ricorrente aveva impugnato in prime cure, rende inammissibile ogni ulteriore ragione e profilo di censura. Per la Cassazione, qualora la decisione di merito si fondi su di una pluralità di ragioni, tra loro distinte e autonome, singolarmente idonee a sorreggerla sul piano logico e giuridico, la ritenuta infondatezza delle censure mosse rende inammissibili, per difetto di interesse, quelle relative alle altre ragioni oggetto di doglianza, in quanto queste ultime non potrebbero condurre, stante l’intervenuta definitività delle altre, alla cassazione della decisione stessa.
La Corte ha, così, rigettato il ricorso, condannando la ricorrente a rimborsare al controricorrente condominio le spese di giudizio, liquidate in euro 2.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre rimborso forfetario delle spese generali nella misura del 15%, i.v.a. e cassa come per legge.
(Da il “Quotidiano de Il Sole 24Ore – Condominio”)

ANACI: Il Presidente Burrelli a “TG2 Lavori in corso”

admin — Fri, 13 Apr 2018 13:34:13 +0000

Lunedì 16 aprile alle ore 10 il Presidente Nazionale ANACI Ing. Francesco Burrelli parteciperà alla trasmissione televisiva “TG2 LAVORI IN CORSO” per parlare di sicurezza degli edifici con particolare riguardo agli impianti condominiali.

Cassazione: per l’avviso di convocazione vale la data di rilascio dell’avviso di giacenza

admin — Fri, 13 Apr 2018 13:30:56 +0000

Cassazione civile Sezione II, Sentenza 06-10-2017, nr. 23396:
L’avviso di convocazione si intende conosciuto al momento del rilascio dell’avviso di giacenza presso l’ufficio postale.

In tema di condominio, con riguardo all’avviso di convocazione di assemblea ai sensi dell’art. 66 disp. att. c.c., posto che detto avviso deve qualificarsi quale atto di natura privata (del tutto svincolato, in assenza di espresse previsioni di legge, dall’applicazione del regime giuridico delle notificazioni degli atti giudiziari) e in particolare quale atto unilaterale recettizio ai sensi dell’art. 1335 c.c., al fine di ritenere fornita la prova della decorrenza del termine dilatorio di cinque giorni antecedenti l’adunanza di prima convocazione, condizionante la validità delle deliberazioni, è sufficiente e necessario che il condominio (sottoposto al relativo onere), in applicazione della presunzione dell’art. 1335 c.c. richiamato, dimostri la data di pervenimento dell’avviso all’indirizzo del destinatario, salva la possibilità per questi di provare di essere stato, senza sua colpa, nell’impossibilità di averne notizia.
Tale momento, ove la convocazione ad assemblea di condominio sia stata inviata mediante lettera raccomandata (cui il testo dell’art. 66 disp. att. c.c. affianca, nel testo successivo alla riforma di cui alla L. 11 dicembre 2012, n. 220, altre modalità partecipative), e questa non sia non consegnata per l’assenza del condomino (o di altra persona abilitata a riceverla), coincide con il rilascio da parte dell’agente postale del relativo avviso di giacenza del plico presso l’ufficio postale, idoneo a consentire il ritiro del piego stesso, e non già con altri momenti successivi (quali il momento in cui la lettera sia stata effettivamente ritirata o in cui venga a compiersi la giacenza).
Non è rilevante il fatto che, materialmente, il plico possa essere ritirato solo in un momento successivo

5 buone pratiche per migliorare la vita in Condominio

admin — Thu, 08 Feb 2018 12:07:13 +0000

Oltre 20 milioni di italiani vivono in condomini colabrodo dal punto di vista energetico. E’ quanto emerge da un’analisi realizzata da Legambiente in 33 città, secondo cui le conseguenze di una tale dispersione di energia si riflettono sulla bolletta: la spesa energetica è infatti una voce rilevante per le famiglie ed è pari a 2.689 euro l’anno (521 euro per l’energia elettrica, 1.024 euro/anno per la produzione di acqua calda sanitaria, cucina e riscaldamento, 1.144 euro per la mobilità).
Un costo che, invece, si può facilmente ridurre anche grazie agli incentivi (ecobonus e sismabonus) che consentono di detrarre le spese, sostiene Legambiente. Ma non è solo una questione economica: il condominio è destinato a “cambiare pelle” e a trasformarsi in un luogo sempre più a misura di chi lo vive. Come? Con queste 5 best practise, per cominciare:
1) Innovazione ambientale
2) Efficientamento energetico in edilizia
3) Condivisione e sharing economy
4) Agevolazioni fiscali
5) Vantaggi ambientali

Case colabrodo, cosa si può fare
Nella Penisola l’82% degli edifici è stato costruito prima dell’entrata in vigore della normativa in materia di efficienza energetica. Strutture vecchie che necessitano di interventi: gli edifici residenziali in mediocre o pessimo stato di conservazione sono pari al 16,8% del totale. Nel 2017 Legambiente ha realizzato un’indagine termografica su dieci palazzi condominiali tra Roma, Napoli e Potenza costruiti nel dopoguerra e in anni più recenti. Su gran parte di questi immobili, i problemi sono evidenti e comuni: dispersioni termiche da solai, pilastri, infissi e dalle pareti perimetrali da cui molto spesso è visibile l’impronta rilasciata dal calorifero.
“Sono oltre 20 milioni gli italiani – spiega Katiuscia Eroe, responsabile energia di Legambiente – che vivono in condomini poco efficienti dal punto di vista energetico, veri e propri complessi energivori che sprecano moltissima energia termica per riscaldare le abitazioni. Per questo abbiamo pensato ad una campagna ad hoc, CIVICO 5.0, proprio per rendere consapevoli le famiglie del loro peso energetico e delle opportunità legate agli incentivi, previsti per i prossimi quattro anni, per migliorare la qualità della vita, e allo stesso tempo per sensibilizzare amministratori e progettisti rilanciando una nuova idea di condominio più ecosostenibile, solidale e aperto alla condivisione. Per questa ragione il 17 aprile lanceremo anche la giornata dei “Condomini Aperti”, una giornata di festa in tutta la Penisola con tanti eventi per ricordare che i condomini devono essere dei luoghi di socialità e condivisione”. Nonostante le case colabrodo, nella Penisola non mancano esempi di buone pratiche e di condomini che credono nella condivisione per rendere i palazzi condominiali luoghi più “accoglienti e sorridenti” e non spazi di conflitto o diatribe. La parola d’ordine è “condivisione”, mettendo a disposizione quegli spazi poco utilizzati per trarne un beneficio comune oltre a ridurre i consumi.

Da Milano a Piacenza, 4 casi virtuosi
Da Milano arriva l’esempio del condominio green di San Gregorio. Costruito ad inizio del ‘900, con 49 abitazioni totali, è il felice risultato di un modello di sharing economy condominiale. Raccolta olii esausti, pile e farmaci scaduti, orti urbani in cortile sono alcuni dei servizi messi a disposizione per questa significativa realtà condominiale.
Sempre a Milano c’è poi il progetto del Villaggio Barona che ha sperimentato nuove soluzioni in tema housing sociale, riuscendo nella riqualificazione di un’area urbana degradata e rafforzando il senso di appartenenza ad una comunità.
A Ferrara il progetto del Cohousing San Giorgio di Ferrara nato dall’iniziativa dell’associazione “Cohousing Solidaria”, ha radunato negli anni ben 42 famiglie interessate ai temi dell’abitare condiviso, ospitando persone sole, famiglie con bambini e adolescenti. L’edificazione dello stabile (2015) è avvenuta in linea con i principi progettuali, con l’intenzione di raggiungere la qualificazione nZEB – nearly zero energy building. Il complesso ha vinto il “Green Building Solutions Awards 2015”, concorso internazionale che ogni anno premia gli operatori del settore che hanno progettato e costruito edifici esemplari con soluzioni tecnologiche che contribuiscono alla lotta contro i cambiamenti climatici.
Altra storia di condomini green è quella di Vivit, un nuovo modello residenziale che sta sorgendo nel territorio piacentino di Fiorenzuola D’Arda. Un servizio abitativo composto da 20 appartamenti pensato per persone anziane autosufficienti. Il condominio è abitato anche da single o giovani. Tra i servizi a disposizione: il car sharing, la condivisione della bicicletta, della palestra, dell’orto, del Wi-Fi e della lavanderia; e poi spazi per attività di svago. Alla base di tutto ci sono i valori di accoglienza, sostenibilità e funzionalità per poter offrire case confortevoli, luminose e accessibili abbattendo le barriere architettoniche. Tutta la riqualificazione dell’edificio è stata condotta seguendo criteri di sostenibilità. Gli interventi di efficientamento energetico vanno dall’installazione di un cappotto esterno, alle caldaie a condensazione, oltre al collegamento con un impianto di cogenerazione.

L’ecobonus
Infine, ricorda Legambiente, c’è sempre l’Ecobonus per le famiglie: sarà possibile cedere il credito alle imprese che realizzano l’intervento o alle banche. Così da permettere anche alle famiglie con limitate possibilità di spesa di realizzare questi interventi che, di fatto, ampliano le possibilità di rinnovare il patrimonio edilizio italiano con benefici in termini di vivibilità, di salubrità dell’aria e di risparmio economico. Ciò permetterà di aprire migliaia di cantieri in tutta Italia e rilanciare il settore delle costruzioni creando un beneficio per le città e l’ambiente.
Già oggi si stimano in oltre 300mila ogni anno gli occupati legati alle detrazioni fiscali nei singoli edifici; con l’Ecobonus questi numeri possono crescere moltissimo perché la riqualificazione energetica dei condomini è un tipo di intervento ad alto tasso di lavoro aggiunto.
(Da AGI Cronaca, di Sofia Montrella)

In Toscana un Condominio solidale per 16 persone

admin — Thu, 08 Feb 2018 11:57:58 +0000

Si chiama “Casa Diletta al Palagio” ed è un servizio di accoglienza di seconda soglia sviluppato secondo i principi innovativi dell’housing sociale. Il modello applicato è quello della co–residenza, fondato sulla scelta di un’utenza diversificata, la valorizzazione dei rapporti umani e del mutuo aiuto, il coinvolgimento dell’utente in forme di autogestione, processi di presa in carico globale e condivisa, e impiego di un’equipe multidisciplinare.
La struttura, ubicata all’interno di Villa il Palagio a Campi Bisenzio (FI) e inaugurate questa mattina, può offrire ospitalità a un numero massimo di 16 ospiti tra singoli e famiglie. Obiettivo del progetto è favorire la piena autonomia socio lavorativa ed abitativa degli ospiti, attraverso percorsi integrati multilivello e multiprofessionali costruiti con la persona e sulla persona in sinergia con il servizio sociale segnalante e il gestore. La permanenza in Casa Diletta è temporanea, con periodi di ospitalità di minimo 6 mesi rinnovabili sino a 1 anno.
La retta giornaliera che, a seconda delle condizioni economiche certificabili dell’ospite può essere totalmente a carico del servizio sociale segnalante, o contemplare la compartecipazione dell’ospite stesso, prevede una quota parte di accantonamento che andrà a costituire un apposito fondo di autonomia da utilizzarsi al momento dell’uscita dalla struttura per pagare caparra e prime mensilità di un eventuale affitto sul libero mercato.
“E’ un bel progetto – ha detto l’assessore regionale alle politiche sociali Stefania Saccardi – che ha messo insieme tanti soggetti, dalla Misericordia all’Auser, dal Comune alla Regione, che ha dato il suo contributo per un progetto molto interessante e innovativo che attua la presa in carico delle persone in disagio abitativo attraverso i servizi sociali e il mondo volontariato affinché si riesca a sostenere le persone in difficoltà a reintegrarsi socialmente. Si tratta di un welfare inteso non come assistenzialismo puro, ma come percorso di autonomia delle persone”
(Fonte: Redattore Sociale)